Nieruchomości w Monako: Anatomia najdroższego rynku real estate 2025

Raport rynkowy 2024/2025

W świecie nieruchomości luksusowych istnieje jedno miejsce, które wykracza poza wszelkie racjonalne kryteria wyceny. Monako, malutkie księstwo o powierzchni zaledwie dwóch kilometrów kwadratowych, stało się symbolem absolutnej ekskluzywności. Za metr kwadratowy nieruchomości w Monako zapłacisz więcej niż sportowy samochód klasy premium. Tam przeciętne mieszkanie osiąga wartość małego przedsiębiorstwa.

Rok 2024 przyniósł kolejne rekordy na tym niezwykłym rynku, potwierdzając jego wyjątkową pozycję w globalnym krajobrazie inwestycji w nieruchomości. Niniejszy raport analizuje mechanizmy napędzające najdroższy rynek świata, wpływ rewolucyjnego projektu Mareterra oraz długoterminową perspektywę inwestycyjną dla ultra-zamożnych inwestorów.

Dlaczego Monako jest najdroższe na świecie

Brutalna matematyka geografii: granice fizyczne i nieskończony popyt

Fundamentalny paradoks monakijskiego rynku nieruchomości wynika z brutalnej matematyki geografii. Księstwo, będące drugim najmniejszym państwem świata po Watykanie, dysponuje powierzchnią porównywalną z zaledwie dwustu boisk piłkarskich. Co więcej, czterdzieści procent tego terytorium powstało w wyniku odzyskiwania gruntów z Morza Śródziemnego. Ta fizyczna ograniczoność tworzy sytuację, w której podaż nigdy nie może nadążyć za popytem, niezależnie od ceny.

Średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym osiągnęła w 2024 roku poziom niemal pięćdziesięciu dwóch tysięcy euro, co oznacza wzrost o czterdzieści cztery procent w ciągu dekady. Dla zobrazowania skali tego zjawiska wystarczy policzyć, że typowe dwupokojowe mieszkanie o powierzchni pięćdziesięciu metrów kwadratowych kosztuje obecnie dwa miliony sześćset tysięcy euro. To cena, która w większości europejskich stolic pozwoliłaby nabyć rezydencję z kilkunastoma pokojami i rozległym ogrodem.

Całkowita wartość transakcji na monakijskim rynku nieruchomości w ubiegłym roku przekroczyła trzy miliardy siedemset milionów euro, co stanowi ponad trzykrotny wzrost w porównaniu z rokiem 2022. Ten spektakularny wynik wynikał zarówno ze wzrostu liczby transakcji o dwanaście procent, jak i systematycznego podnoszenia się wartości poszczególnych nieruchomości, szczególnie w segmencie ultra-luksusowym.

Portret nabywcy: kto kupuje za miliony euro?

Monako charakteryzuje się najwyższą na świecie koncentracją ultra-zamożnych osób, gdzie jeden multimilioner przypada na każde dwadzieścia dwa do trzydziestu dziewięciu mieszkańców. Ponad czterdzieści procent populacji księstwa stanowią milionerzy, a ich średnia fortuna przekracza dwadzieścia milionów dolarów. To sprawia, że Monako jest nie tyle miastem, co ekskluzywnym klubem dla globalnej elity finansowej.

Prawdziwa siła przyciągania Monako nie wynika jednak wyłącznie z jego śródziemnomorskiego uroku czy przyjaznego klimatu. Kluczem są wyjątkowe korzyści podatkowe, które czynią księstwo rajem fiskalnym dla najbogatszych. Monako nie pobiera podatku dochodowego od osób fizycznych, podatku od zysków kapitałowych, podatku majątkowego ani podatku od nieruchomości. Dla rezydentów podatkowych, z wyjątkiem obywateli francuskich, wszystkie dochody z inwestycji i oszczędności pozostają całkowicie nieopodatkowane. W praktyce oznacza to, że nieruchomość w Monako nie jest tylko miejscem zamieszkania, ale fundamentalnym instrumentem optymalizacji podatkowej.

Prawie siedemdziesiąt procent aktywów zgromadzonych w na kontach bankowych w Monako  pochodzi od nierezydentów, co potwierdza międzynarodowy charakter tego rynku. Typowi nabywcy to przedsiębiorcy technologiczni z Doliny Krzemowej, sportowcy światowej klasy, rosyjscy oligarchowie, brytyjscy milionerzy uciekający przed zmianami podatkowymi w ojczyźnie oraz rodziny ultra-zamożnych planujące długoterminową sukcesję majątkową. Dla tej grupy klientów cena kilkudziesięciu milionów euro za mieszkanie nie jest barierą, lecz potwierdzeniem ekskluzywności.

Segment ultra-premium: nowe standardy luksusu

Rok 2024 przyniósł prawdziwą eksplozję w najwyższym segmencie rynku. Pięćdziesiąt siedem nieruchomości zostało sprzedanych za ponad dwadzieścia milionów euro, w tym siedem transakcji przekroczyło magiczną granicę stu milionów euro. Te astronomiczne kwoty przestały być anomalią, stając się nową normalnością w najdroższych lokalizacjach księstwa.

Dzielnica Larvotto ustanowiła rekord z średnią ceną dziewięćdziesięciu siedmiu tysięcy pięciuset sześćdziesięciu trzech euro za metr kwadratowy, napędzaną przez prestiżowe lokalizacje przy samym brzegu morza i dostęp do prywatnych plaż. Monte Carlo, tradycyjne centrum monakijskiego przepychu, osiągnęło średnią pięćdziesięciu trzech tysięcy dziewięciuset jedenastu euro za metr, podczas gdy Fontvieille i La Condamine ustabilizowały się na zbliżonym poziomie przekraczającym pięćdziesiąt trzy tysiące euro.

Warto zauważyć, że nawet w porównaniu z innymi globalnymi metropoliami Monako pozostaje w absolutnej lidze samej dla siebie. Za milion dolarów w księstwie można kupić zaledwie szesnaście do dziewiętnastu metrów kwadratowych powierzchni premium. Dla kontrastu, w Dubaju ta sama kwota pozwala nabyć dziewięćdziesiąt jeden metrów kwadratowych, w Londynie od dwudziestu dwóch do pięćdziesięciu pięciu metrów, a w Nowym Jorku od trzydziestu trzech do sześćdziesięciu dwóch metrów.

Mareterra: rewolucja w monakijskim real estate

Największa prywatna inwestycja deweloperska w Europie

Najważniejszym wydarzeniem kształtującym monakijski rynek nieruchomości w ostatnich latach było ukończenie projektu Mareterra, największej prywatnej inwestycji deweloperskiej w Europie. Ten futurystyczny kompleks powstał na sześciu hektarach gruntów odzyskanych z morza, zwiększając terytorium księstwa o trzy procent. Projekt pochłonął dwa miliardy euro i dostarczył sto trzydzieści nowych mieszkań, które natychmiast stały się symbolem nowej generacji luksusowych nieruchomości.

Wpływ na dynamikę rynku

Skutki Mareterry dla rynku okazały się rewolucyjne. Liczba transakcji dotyczących nowo wybudowanych mieszkań wzrosła z zaledwie dwudziestu ośmiu w 2023 roku do stu jeden w roku następnym, co oznacza wzrost przekraczający dwieście sześćdziesiąt procent. Średnia cena nowego mieszkania osiągnęła trzydzieści sześć milionów czterysta tysięcy euro, sześciokrotnie przewyższając średnią na rynku wtórnym.

W najbardziej prestiżowych lokalizacjach projektu ceny za metr kwadratowy sięgnęły poziomu stu dwudziestu tysięcy euro, prawie dwukrotnie wyższego niż krajowa średnia. To ustanawia nowy benchmark dla całego segmentu ultra-premium w Europie.

Czy warto inwestować w nieruchomości w Monako?

Długoterminowa strategia wealth preservation

Monakijskie nieruchomości funkcjonują według zasad odmiennych od typowych inwestycji. Nie chodzi tutaj o szybki zysk czy handel spekulacyjny, lecz o długoterminowe przechowywanie wartości i międzypokoleniowe planowanie sukcesji.

Dane historyczne potwierdzają tę strategię: w dekadzie 1996-2005 ceny rosły średnio o dziesięć procent rocznie, a w latach 2014-2024 odnotowano wzrost o czterdzieści cztery procent. To przekłada się na lepszą stopę zwrotu niż większość funduszy private equity, przy jednoczesnym braku jakiegokolwiek opodatkowania zysków kapitałowych.

Zwrot z inwestycji: analiza ROI

Średnie roczne zyski z inwestycji w monakijskie nieruchomości wynoszą około siedmiu procent, składając się z dwóch procent z najmu i pięciu procent z aprecjacji kapitału. W połączeniu z zerowym obciążeniem podatkowym daje to atrakcyjność inwestycyjną przewyższającą większość alternatywnych klas aktywów dostępnych dla ultra-zamożnych inwestorów.

Dynamika rynku wtórnego: paradoks spadku transakcji przy wzroście cen

Podczas gdy rynek nowych nieruchomości przeżywa boom, rynek wtórny wykazuje oznaki pewnego wyhamowania. Liczba transakcji wtórnych spadła do trzystu sześćdziesięciu pięciu w 2024 roku, osiągając najniższy poziom od 2012 roku.

Paradoksalnie, mimo spadku liczby transakcji, średnia cena sprzedaży osiągnęła rekordowe sześć milionów euro, rosnąc o prawie sześć procent rok do roku. Ten pozorny paradoks odzwierciedla fundamentalną charakterystykę rynku: właściciele nie muszą sprzedawać, więc transakcje odbywają się tylko po cenach znacznie powyżej poprzednich szczytów.

Zmiany w przepisach rezydencjonalnych, które wymagają dopasowania wielkości mieszkania do liczby członków gospodarstwa domowego, wpłynęły na strukturę popytu. Siedemdziesiąt dwa procent wszystkich sprzedaży dotyczyło mieszkań czteropokojowych i większych, podczas gdy mniejsze lokale odnotowały silny wzrost cen: kawalerki o prawie sześć procent, a mieszkania dwu i trzypokojowe o ponad siedem i pół procenta.

Perspektywy rozwoju rynku nieruchomości w Monako

Książę Albert Drugi sygnalizował ostatnio, że dalsze rozszerzenia terytorialne nie będą możliwe ani pożądane w najbliższym czasie, co sugeruje, że Mareterra może być ostatnim wielkim projektem odzyskiwania gruntów z morza. Ta deklaracja ma fundamentalne znaczenie dla przyszłości rynku, ponieważ oznacza, że podaż nowych gruntów pozostanie krytycznie ograniczona, prawdopodobnie napędzając dalszy wzrost cen w perspektywie długoterminowej.

Prognozy na 2025 rok wskazują na kontynuację wzrostu cen o cztery procent, napędzanego przez ograniczoną podaż nowych mieszkań, rosnący popyt od międzynarodowych inwestorów oraz poprawę warunków finansowania po obniżeniu limitu oprocentowania kredytów hipotecznych. Dla globalnej elity finansowej Monako pozostanie symbolem ostatecznego sukcesu i bezpieczeństwa, szczególnie w kontekście rosnącej niepewności geopolitycznej i zmian w międzynarodowym prawie podatkowym.

Podsumowanie: rynek poza prawami klasycznej ekonomii

W końcowym rozrachunku monakijski rynek nieruchomości nie podlega zwykłym prawom ekonomii. Jest to rynek, gdzie:

• Popyt nigdy nie może zostać zaspokojony przez podaż
• Nabywcy nie negocjują cen, lecz konkurują o przywilej zakupu
• Mieszkanie nie jest jedynie dachem nad głową, lecz paszportem do najbardziej ekskluzywnego klubu na świecie

Dla bardzo zamożnych inwestorów poszukujących długoterminowej ochrony kapitału, korzyści podatkowych i prestiżowej rezydencji, Monako pozostaje propozycją wartości niemającą odpowiednika w żadnej innej europejskiej jurysdykcji.

Kontakt

Rozważasz inwestycję w nieruchomość w Monako?

Skontaktuj się z nami i skorzystaj z wiedzy doświadczonych radców prawnych i doradców podatkowych.

Specjalizujemy się w kompleksowym doradztwie dla Klientów w zakresie nabycia nieruchomości premium, uzyskania rezydencji podatkowej Monako, zakładaniu spółek w Monako,  relokacji do Monako oraz strukturyzacji międzynarodowej. Oferujemy dostęp do off-market ofert, negocjacje warunków i pełną obsługę transakcyjną we współpracy z najbardziej renomowanymi agencjami w księstwie.

Niniejszy raport ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej ani rekomendacji zakupu. Decyzje inwestycyjne powinny być podejmowane po konsultacji z profesjonalnym doradcą.